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Mutuo nullo se la somma concessa è superiore all'80% del valore dell'immobile

A stabilirlo è il Tribunale di Firenze in una recente Ordinanza, nella quale conclude per la nullità del mutuo erogato dall'Istituto di credito se superiore all'80% del valore ipotecario, e non di mercato, del bene immobile.

Cosa accade, infatti, all'atto della richiesta da parte del cliente alla Banca di un finanziamento volto all'acquisto di un immobile. L'Istituto di credito procede all'istruttoria e nomina un perito per la valutazione dell'immobile ai fini, appunto, della determinazione della quota finanziabile.

Certo è che, quanto più il valore dell'immobile viene sovrastimato rispetto a quello effettivo, tanto più il cliente può usufruire di un importo superiore rispetto a quello a cui, altrimenti, avrebbe diritto.

Particolarmente negli anni dal 2005 al 2008 gli Istituti di credito hanno frequentemente utilizzato tale pratica, addirittura pubblicizzando a gran voce la concessione di mutui pari al 100% del valore dell'immobile, pur conoscendo i limiti a riguardo e non applicando agli stessi la particolare normativa prevista dal Testo Unico Bancario e dalla delibera CICR del 1995, ossia il rispetto di condizioni di prudenza.

 

Con la sovrastima del valore dell'immobile, infatti, la quota rimborsabile aumenta producendo, di conseguenza, maggiori interessi.

Sennonché, così procedendo, la Banca incassa maggiori interessi e quote capitale ma il cliente può ritrovarsi nell'impossibilità di restituire i maggiori importi finanziati, con evidenti danni.

Ed è proprio per questo motivo che l'Ordinanza di cui in commento chiarisce i parametri applicabili e soprattutto le conseguenze derivanti dalla loro violazione.

In base alla deliberazione CICR del 22 aprile 1995, in osservanza del richiamo dell'art. 38, II comma Testo Unico Bancario, per gli Istituti di credito, in merito al credito fondiario (consistente nella concessione di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili) l'ammontare massimo del finanziamento è pari all'80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi.

Secondo i Giudici del Tribunale di Firenze, i quali sposano la tesi illustrata dalla Corte di Cassazione con Sentenza n. 9219/1995, la violazione del limite dell'importo del credito garantito, ossia il superamento della suddetta soglia dell'80%, importa nullità per contrasto con norma imperativa ai sensi dell'art. 1418, primo comma C.c., in quanto tale norma non si pone a tutela dell'interesse della Banca o del cliente ma è posta a tutela della collettività, e pertanto è inderogabile dalle parti.

L'Ordinanza dei Giudici toscani è importante in quanto rileva che il valore degli immobili su cui calcolare l'80% non è quello di mercato (Market value – Mv), ma quello ipotecario o cauzionale (Mortage lending value – Mlv), così come definito dalla direttiva CEE 2000/12 all'art. 62, dalla direttiva comunitaria 2006/48 CE e successivamente dal Regolamento 2013/575/UE: “Per valore del credito ipotecario si intende il valore dell'immobile determinato da un perito in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile stesso tenendo conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell'immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell'uso corrente dell'immobile e dei suoi appropriati usi alternativi. Nella stima del valore del credito ipotecario non possono intervenire considerazioni di carattere speculativo. Il valore del credito ipotecario deve essere documentato in modo chiaro e trasparente”.

Alcune Banche, però, hanno svolto e continuano a svolgere erroneamente, o meno vien da dire, gli accertamenti peritali di valutazione immobiliare prendendo quale parametro di riferimento il valore di Mercato (Mv) che è più alto del Mlv.

Il Mv corrisponde, infatti, al valore dell'immobile come se si dovesse vendere al momento della perizia, mentre il Mlv richiede che il perito valuti, secondo un prudente apprezzamento, la futura negoziabilità dell'immobile stesso.

Sovrastimando il valore dell'immobile, pertanto, si produce l'effetto di cui sopra, ossia  la quota rimborsabile aumenta (potendo essere finanziato quindi il 100%) producendo, di conseguenza, maggiori interessi, i quali vengono incamerati dalle Banche.

Questa sanzione  determina la non dovutezza degli interessi convenzionali pattuiti nel contratto di mutuo.

 

Avv Emanuele Di Maso

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40128 Bologna

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